Порядок получения ипотечного кредита

Что такое ипотечный кредит? В чём отличие его от используемого часто слова «ипотека» и в чём его отличие от жилищного ипотечного кредита?

Ипотека – это разновидность имущественного залога. Её особенность в том, что залог в данном случае остаётся у заёмщика кредита. Таким образом получить ипотечный кредит можно под залог имеющегося жилья у заёмщика или при приобретаемого жилья. Когда речь идёт о залоге для получения ипотечного кредита, имеется в виду недвижимость.

Под недвижимостью или недвижимым имуществом понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть перемещение данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Сюда относятся здания, сооружения и незавершенные объекты строительства.

Таким образом, в случае с залогом может рассматриваться собственная квартира или покупаемая квартира. Участниками ипотечного кредитования традиционно являются заёмщик, он же – залогодатель (тот, кто предлагает залог для обеспечения кредита), кредитор, он же залогодержатель (тот, кто принимает на себя залог в обеспечение кредита), риэлтор, ипотечный брокер, государство.

Основное качество залога – это его публичность. Дело в том, что при регистрации имущества, которое вы приобретаете в ипотеку соответствующие органы (государственный регистратор) делает запись в едином государственном реестре об обременении на данное имущество. Таким образом, любое заинтересованное лицо может запросить справку и получить сведения о том, что данное имущество находится в залоге. Поэтому отличительными особенностями ипотечного кредита является то, что в залоге, во-первых, находиться имущество, во-вторых, то, что в обязательном порядке требуется первоначальный взнос.

Здесь есть одна особенность: первоначальный взнос традиционно считается 20-30 %; есть специальные ипотечные программы , где первоначальный взнос рассматривается на уровне 10 % от стоимости жилой недвижимости , которую вы будете приобретать. И есть особые ипотечные программы, в которых возможно приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса.

Предметом ипотеки является недвижимость, и здесь стоит отметить, что взыскание в том случае если вы не выплатите вовремя ипотечный кредит или нарушите кредитно-платёжную дисциплину, взыскание будет обращено именно на заложенное имущество, а ни на какое другое.

Что такое жилищный ипотечный кредит?
В том случае, когда мы рассматриваем ипотеку, рассматриваем залог, мы рассматриваем её с целью приобрести, как правило, жильё. Вот в этом случае речь идёт о жилищном ипотечном кредите, то есть кредите, который берётся под залог недвижимого имущества с целью приобретения жилья, и само жильё в этом случае выступает залогом. Единственный вопрос, который возникает сегодня на рынке, — какое жильё вы хотите приобрести.

Приобрести можно жильё на вторичном рынке. Вторичный рынок — это рынок, когда право собственности переходит от физического лица к физическому лицу, или на первичном рынке, когда недвижимость приобретается у застройщика. Стоит отметить, что приобрести жильё на вторичном рынке несколько проще, чем на первичном.

Хотя сейчас распространены программы банков, которые имеют соглашение о сотрудничестве со строительными компаниями, полностью доверяют таким компаниям и в этом случае позволяют иметь наиболее интересные условия при приобретении жилья по ипотечным программам в строящемся доме До тех пор, пока дом не сдан государственной комиссии, на него не оформлено свидетельство о государственной регистрации, вы становитесь не совсем покупателем, вы становитесь инвестором. В таком случае речь идёт о переуступке права инвестора.

Здесь в данном случае, если компания хорошо себя зарекомендовала на рынке, если у неё есть соглашение с банком, если банк чётко доверяет и знает сроки сдачи такого объекта, то в этом случае, как правило, проблем не возникает, но всё-таки заёмщик должен быть готов, что при приобретении квартиры в кредит до государственной регистрации может пройти от 6 месяцев до 3 лет.

Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, здесь как правило всё проще. Что вы должны сделать первым шагом? Вы должны обратиться в банк и получить решение кредитного комитета, показав банку все ваши доходы. В том случае если кредитный комитет вам даёт разрешение, вы идёте на рынок и смотрите квартиры. Но даже если вам нравится квартира, она ещё должна удовлетворить банк. Какие здесь возникают вопросы для того, чтобы банк был удовлетворён и одобрил этот объект недвижимости?

Прежде всего, не должно быть никаких незарегистрированных перепланировок, должна быть чистая история, связанная с переходом прав собственности от одного лица к другому, не должно быть ущемления прав и т.д. Если квартира абсолютно устраивает и банк, и вас, вы можете двигаться дальше. Следующим этапом является получение заключения оценщика о рыночной стоимости жилья, выбранного на рынке. В том случае, если вы получили оценку, затраты на получение оценки ложатся полностью на заёмщика!

Дальше вы предлагаете результат свидетельства проведённой оценки банку и страховой компании, аккредитованной банком (аккредитация – обязательное условие, и банк предложит перечень компаний, к которым вы можете обратиться).

Следующим этапом является подписание кредитного договора. После его подписание вы должны решить с продавцом квартиры в какой форме его удовлетворят денежные средства, которые вы будете вносить за приобретаемое жильё. Здесь может быть два варианта: безналичный расчет, для которого необходимо открыть счёт в банке, на который банк-кредитор сможет перечислить денежные средства, либо же возникает вопрос с арендой банковской ячейки.

Во втором случае существует одна особенность: в том случае, если в банке, с которым вы заключили кредитный договор, нет депозитария, вы должны будете арендовать ячейку в другом банке, но тогда затраты на перечисление денежных средств из банка-кредитора в банк, где вы арендовали ячейку, ложатся на вас.

После того на полученные денежные средства продавцом квартиры может понадобиться нотариальное удостоверение. Банки иногда требуют прежде всего удостоверенные нотариально подписи на закладной, а здесь возникает момент, что отношения между залогодержателем и залогодателем оформляются именной бумагой, называемой закладной.

После того как вы собрали этот пакет документов, через 30 дней вы должны получить свидетельство о государственной регистрации, после чего вы становитесь полноправным владельцем имущества. Единственное, вы можете пользоваться, вы владеет этим имуществом, но вы не имеете права им распоряжаться. Есть ещё одно дополнительное условие: по согласованию с банком вы можете прописать свою семью, близких и т.д. Вы не можете продать, вы не можете отчуждать и т.д.

Но вы становитесь на тот момент полноправным владельцем имущества, но при этом оплачиваете банку ежемесячный платёж, который включает погашение основной суммы кредита и процентов по нему. Если вдруг вы не успеваете погасить месячный платеж (немного не дотянули до зарплаты), то есть возможность взять кредит круглосуточно без звонков.

Оставить отзыв